谁有一室一厅的小户型的营销方案？非常需要
城市星座《营销策划及销售代理投标方案》
第一章:营销策划和促销方案
一、本次策划推广方案说明
二、项目自身特点分析
三、项目的整体市场定位
四、项目核心推广理念
动词 （verb的缩写）项目宣传策略概述
不及物动词项目营销推广活动概述
七。项目整合与推广概述
八。结束语
第二部分:销售代理的工作安排
一、各阶段销售任务预测
二、销售价格承诺
第三，销售网站的结构和人员配备
第四，销售团队培训
动词 （verb的缩写）销售运作流程
第三章:双方合作概述:
第四章:公司绩效手册
“城市星座”营销策划及销售代理投标方案
第一章:营销策划和促销方案
一、本次策划推广方案说明
房地产营销作为一项专业性、系统性的工作，需要专业的公司根据区域市场的发展变化、竞争对手的推广策略、项目的特点和进度，制定实时的推广方案，从而真正落实项目的策划、包装、推广和销售。
作为在项目正式开始和双方正式合作之前提交的投标方案，我们认为我们希望通过该方案传达两个层面的意义:
首先，公司重视这个项目——城市星座。营销策划公司的实力当然对项目运营的成功至关重要；同时，公司对项目的重视程度和投入项目的人力也会影响项目运营的质量。公司以公司最优秀的策划、广告、销售人员全面参与项目的运营，力求以最短的时间、最低的投入让开发商的开发盈利，同时实现公司策划的价值。
其次，公司对这个项目——城市星座的思考和把握。思维来源于对市场、项目、消费者的深刻理解；把握，基于公司成熟的交易理念和丰富的实践经验。在深入思考和全面把握的基础上，建立我们项目营销推广的整体框架，并在此基础上展开，形成相对系统的运营方案。
本报告中，提交的规划方案涉及具体实施细则，暂不提供。此外，公司保留所有提供方案的所有权和使用权。
二、项目自身特点分析
深入分析项目的特点，有助于我们全面把握项目的独特性，做出有针对性的策划方案。对于项目特点的分析，我们项目从区位、交通、环境等外部条件，以及规划、户型、面积、配套等产品本身的内在品质进行分析，提炼出项目独有的最具竞争力的地方作为项目未来推广的支撑，为方案的制定打下良好的基础。
一、“毗邻财富新干线，静静享受繁华商圈”的优越位置:
优越的地理位置是这个项目成功的内在因素。该项目位于长江日报路，紧邻武汉图书城。长江日报路，连接汉口两条主干道——新华下路和建设大道，只有2000多米长。
“靠近财富新干线，静静享受繁华商圈”是对项目区位优势的最好概括，也决定了在未来的推广过程中，区位将成为项目的重要卖点。
二、“玩转空间，争分夺秒”的交通干线:
流量其实是地段的一阶导数。对于交通状况的描述，我们侧重于直接影响业主生活的城市交通状况。同时，项目有两条公交主线。统计显示，共计16条公交线路足以保证小区未来业主方便快捷的出行。业主在这里，空间距离不再是约束，永远走在时间前面。
具体公交线路接发时间及起止线路如下(经过小区大门的线路我们会单独列出):
三、“百分百事业百分百享受”的生活环境:
环境是地段的二阶导数。环境，从表面上看，包含了广泛的层次，如自然环境、科技环境、人文环境等等。但对个人来说，本质上是生活环境。“环境造就人”早已是名言。对于这个项目，居住环境的最大特点是同时兼顾事业和享受这两个最重要的方面:
首先，百分百的事业:事业是奋斗的动力。建设大道是武汉市金融业(银行、证券)、文化产业(报纸、杂志、广播电视)和新兴产业最密集的区域，也是最具潜力的符合目标人群创业偏好的区域。用“100%的事业”来描述潜在业主的工作状态，更容易引起* * *；
其次，100%享受:享受是生活的快乐。长江日报路、建设大道、台北路一直是武汉休闲生活的亮点之一。蓝天、红色恋人、经典咖啡、楚韵音乐厨房、波尔卡酒吧、海洋之星、心海岸咖啡、经典咖啡茶、浪淘沙沐浴健身中心、黄帝艺术咖啡馆等休闲娱乐场所密集，生活自得其乐。
第四，户型和面积比例的分析:
小户型、小面积的分布比例已经充分说明了项目的目标客户必须锁定在年轻一代，年龄在25-35岁之间，大专以上学历，有相对有保障的工作收入，渴望独立生活，但经济能力不足以购买目前主要形式的商品房。一室或两室是他们最好的选择。
在接下来的市场定位、核心推广理念以及广告和活动策划的描述中，我们将紧紧围绕这部分人群的心理需求和消费习惯。
三、项目的整体市场定位
当项目进入营销阶段，项目的市场定位，准确的说应该是对市场定位的描述，它有两个作用:一是对于开发商来说，需要明确自己的项目在区域市场的定位，如何在营销中通过明确的市场定位吸引目标消费者，如何在市场竞争过程中通过独特的市场定位打压竞争对手；其次，对于消费者来说，在购物的过程中，如何清晰地描述自己选择的项目。
基于市场定位的目的和项目本身的特点，我们从两个不同的方向来描述项目的市场定位:
第一个方向:财富新干线？自由空间
财富永远是现代社会关注的焦点。建设大道是武汉市政府规划建设的“金融街”。武汉市商业银行、交通银行武汉分行、中信实业银行武汉分行、中国信用合作联社武汉分行、中国人民银行武汉分行、中国建设银行武汉分行、华夏银行武汉分行、招商银行武汉分行等近10家分行。是武汉“最有钱”的城市主干道，堪称“武汉支路”。在市场定位的描述中，提出了“财富新干线”的概念，显示了项目独特的地理位置。
自由也是现代人所崇尚的，尤其是项目的目标消费群体——年轻时尚人群，并且会一直践行。项目在地段、交通、环境、户型、面积等方面的特点，满足了年轻人崇尚自由的心理需求。同样，在市场定位的描述中，提出了“自由空间”的概念，以迎合目标客户的心理。
第二个方向:武汉第一个小资生活空间。
小资产阶级逐渐成为一个阶级的代名词。他们年轻，富有，热情，不理智。他们追求品质，崇尚自由，享受生活。他们是这个项目的主要目标消费者。
明确提出“武汉第一小资生活空间”的市场定位，差异性强，可识别性明显，有利于项目形象的快速树立。
四、项目核心推广理念
项目的核心推广理念是通过市场化的语言向消费者传达项目的最佳特色。所有成功的房地产项目，优秀的推广理念，都可以作为项目策划特色的总结，如深圳创世纪水岸花园的“美丽家园提前30年”；还是细化项目的位置和定位，比如武汉的香格里？佳缘的“洪山广场，首席家领地”；也可以是对项目所代表的生活方式的描述，如广州星河湾“一个绽放心情的地方”。
在推广过程中，项目的核心理念非常重要，因为它决定了项目在公众面前的面貌，进而影响项目的公众形象。对于“都市星座”，其核心推广理念也可以从不同角度进行思考和提炼。根据之前市场的定位，我们从两个不同的方向提炼了项目的核心推广理念:
(1)城市星座？梦幻天空
项目名称——城市星座，时尚前卫，已经充分展现了项目的独特属性:在城市之上，每个人都有自己的世界，自己的天空，自己的梦想。
作为项目的核心推广理念，目标人群最深层的渴望:收获城市天空之上的自由生活梦想，有两个层面的意义:
第一，保持与项目名称一致。在推广过程中，保持名称和概念的统一，以高度统一的形象出现，更容易树立项目的品牌形象；
其次，更丰富的内涵和更广阔的空间。“梦”的内涵丰富，可以无限传播。事业的梦想，爱情的梦想等等所有关于生活的追求都可以归结为梦想。在项目的推广过程中，以“梦想”为对象，结合项目的不同特点，比单纯阐述卖点更生动，更容易打动客户。
(2)纯精英部落
提出“纯精英部落”的核心推广理念，基于两点考虑:
一、“物以类聚，人以群分”。选择自己的生活圈子，已经成为现代人选择生活环境的重要因素。这个项目所有产品中，两室两厅(80平米)占42。86%，一室一厅(43平米)和三室两厅(100平米)分别占28。57%，户型、面积设计非常集中，非常贴近年轻人的消费习惯和承受能力。以“精英部落”为核心理念，强调项目是精英家园，符合现代人“择邻而居”的心态；
其次，“精英部落”的概念不仅提高了物业的档次，还将所有业主定义为“精英”，提高了业主的身份和档次。对业主身份的认可和推广，也能吸引可观的潜在客户加入项目消费群体。
动词 （verb的缩写）项目宣传策略概述
在之前的报告中，我们对项目的市场定位描述和核心推广理念提出了两个不同的方向。在实际推广过程中，我们可以选择最准确的方向。
在下面的报道中，我们用的是“财富新干线”？自由空间”是项目的市场定位，以“城市星座”为核心推广理念，梦想天空全面诠释了项目的包装和推广。
1，宣传策略的构成
简单总结一下，广告的本质就是“通过什么渠道，向谁，做什么”的问题。上升到战略高度的是媒体组合策略和广告表现策略。通过下图，我们可以清楚地观察到宣传策略的构成:
(无法粘贴表格。: ()
2.“剑走偏锋，出奇制胜”的媒体组合策略
对于城市星座来说，266套房子销售额近7000万元，占总销售金额的1。5%作为推广预算，总成本约为654.38+0万元，投入广告的总成本就更少了。以60万元的广告投入和一年的销售周期计算，平均每月的广告费用只有5万元。比如按照常规的运营模式，大众媒体是主渠道，报纸广告是主渠道。在广告的激烈竞争中，几乎没有胜算。我们认为，在推广城市星座的过程中，只能采取“剑走偏锋，出奇制胜”的媒体组合策略，一言以蔽之:
点面结合，先点后面，即以报纸广告为纲，面向大众市场，塑造城市星座独特的物业形象——梦想天空，塑造项目品牌；以狭义广告为目的，针对细分市场，全面阐述项目独有的物业特征和生活方式，强化形象，促进销售。这样，品牌和销售都能得到提升。
(1)报纸广告总费用预计30万元。跟武汉晨报？武汉星期五周刊为独家出版媒体，版面选择≥1/2。发布期限于:
(1)内部认购、开盘、封顶、交付等项目进度节点；
②5月1日、11日、中秋节、圣诞节、元旦等时间节点；
③与促销活动的策划和实施相关的节点。
注:以上节点按不同标准分类，时间上有重叠，所以内容可以叠加。具体的广告效果和广告时间表将分别在《广报》的效果策略和《项目整合推广报告》中阐述。
(2)窄受众广告，根据媒体的特点分类，主要指分布在细分市场的媒体，发行量小，客户群非常集中，广告费用低。在狭义的培养基中，精耕细作可以达到以小博大的良好效果。
对于城市星座的推广，我们的建议是:建立星座联盟？《城市生活读本》内部刊物，通过定点免费阅读、定向免费投递、营销中心索取等方式。，瞄准目标客户群，实现与潜在客户的沟通交流，增进了解，争取认可，促进销售。
操作大纲:
①名称:星座联盟？城市生活读本
②性质:内部刊物，类似“万科俱乐部”、“经典俱乐部”
③内容:刊物的内容决定了能否得到客户的认可，能否提高项目的品牌形象。
促进项目的销售业绩起到积极的作用。出版物内容选择的原则是:信息第一、容量第一、强化时尚、彰显个性、重视地域性和参与性。基本框架可以简单描述如下:
A.星座运气:分别阐述项目不同方面的特点；
b、江城30号:
c、传奇世界:
d、大话美食:
e、美丽论坛:
F.四海一家:
g、阅读时间:
H.小资产阶级城市:
我.。。。。。
④投稿:泰格公司
⑤设计:泰格公司
⑥交付:有效的交付渠道可以保证出版物的最大效用。交付方式:
一、周边高端写字楼免费定向:
二是汉口地区酒吧、咖啡厅、休闲咖啡厅、健身中心、西餐厅等定点免费阅读；
第三，招募正式会员，定期免费邮寄；同时，也提供给销售部门的客户。
⑦费用:结合我公司运营经典俱乐部的模式，以出版物的形式进行推广，费用如下:
一、组稿设计费:另行协商。
B.印刷费用:9000元/期(月)基于1，000份9元。
C.发行费:3000元/期(月)
D.其他不可预见:2000元/期(月)
E.合计:20000元/期(月)
以一年销售周期计算，12期* * *为24万元。
(3)其他广告，关于其他形式的补充广告，总费用控制在6万元。
该战略的意义在于将有限的科学资源结合起来，以充分发挥其最大效用。我们希望在城市星座的推广过程中，通过创新的媒体组合策略，控制推广成本，提高推广效果。
3.“推销生活梦想”的广告表现策略
(1)，广告策划表现的原则:
广告内容的策划和广告平面的表达是宣传策略中最直观的表现，需要配合科学的媒介策略才能发挥其最大的作用。在这个项目的广告表现策略上，我们遵循的原则是:完整的销售人生梦想。
选择房子，就等于选择了一种生活方式。在房子交付之前，更多的，是客户购买生活的梦想。尤其是这个项目的目标客户，他们年轻、时尚、自由、独立，感性多于理性，对生活的梦想更加丰富多彩。在广告策划和广告表现上，我们以“完全销售生活梦想”为宗旨，唤起潜在客户的声音，与客户一起实现生活梦想。这就是广告的成功。
(2)广告创意内容概述:
有限的广告成本决定了有限的广告数量，对广告的表现提出了更高的要求。遵循“完整销售生活梦想”的原则，在广告创意和表达过程中，力求从目标客户的深层欲望出发，通过感性的、启发性的语言和画面，描述他们的生活梦想和梦想，打动消费者。
前期我们结合项目的特殊性和人生的梦想，创作了以下系列广告。
(1)“爱情之城”系列广告
爱情是人类永恒的主题，也是人生最吸引人的东西。以“恋爱中的城市”为主题，通过爱情为纽带，将个人、城市星座、城市紧密联系在一起，吸引目标客户的眼球，快速提升项目知名度，塑造项目形象。
2003年，我爱上了城市的天空。
二。在城市的天空中寻找属于自己的星座。
Ⅲ.都市星座，爱情港湾
Ⅳ.2003年结婚吧。
②“理念改变生活”系列广告
选择一个城市星座，优越的地理位置，便利的交通，良好的环境，足以让人生中的很多梦想变成现实。这一系列广告旨在以系列的形式阐述项目的卖点。
一、旅行用品:
Ⅱ.休闲用品:
Ⅲ.职业:
Ⅳ.学习文章:
ⅴ、阅读文章:
ⅵ、酒吧篇:
③“生命主义/倡导”系列广告
从生活的角度，描述项目独特的生活理念和生活方式。
一.独立宣言:
二。享受宣言:
Ⅲ.投资宣言:
在合作过程中，我们会分阶段提供广告创意和表演。
不及物动词项目营销推广活动概述
如果说广告在项目推广中的作用是“拍”；推广活动可以称之为“拍摄”，精准定位项目的目标消费群体，通过活动聚集人气，通过活动内容传达项目的特色和项目所代表的生活，通过销售生活方式和生活梦想来促进销售。
结合项目的定位和目标客户群的特点，我们提出了一些活动主题作为今后推广活动的指导方向:
1，主题(1):武汉小资LOGO试用。
总结:21世纪是一个品牌时代，崇尚名牌，追求名品；小资作为现代社会的一个新阶层，没有明确的定义，但是有很多象征性的心理和习惯，我们称之为小资标志。和媒体合作进行武汉小资的LOGO试用，一定会吸引很多眼球，为下一个项目造势。
2.主题(二):“武汉最优秀的小资产阶级”评选；
总结:泡吧几乎是小资生活的象征。联合媒体，评选出武汉的酒吧、迪厅、咖啡厅、西餐厅等小资生活场所，评出“武汉最小资”十大场所，将项目本身与时尚之家联系起来，强化项目“武汉第一小资空间”的形象；而且几乎所有人都会在消费的同时接触项目本身，这是一个极好的沟通渠道。
3.主题(3):游戏精英总动员:游戏在韩国已经成为一个产业，总产值超过其产业创造的价值；信息产业部决定未来几年发展中国游戏产业，武汉游戏产业走在全国游戏产业前列。据该报报道，在武汉，游戏玩家人数已达30多万，其中不乏白领。以游戏为媒介，聚集项目的目标消费者，非常有号召力。
4.主题(四):网络生存大赛:
总结:互联网深刻改变了我们的工作方式和生活习惯；网络也成为了现实生活之外的另一个重要世界。以“网络生存”为主题，招募玩家，全城争夺；
5.主题(5):自助旅游:
总结:旅行，或者说露营，已经成为时尚人士的最爱，也是他们的必修课。选择正确的
目的地，以自助方式开展旅游，并在网络、报纸上开设专栏，对内容进行全程跟踪报道。
6.主题(6):家(。。。。。。)DIY:
总结:DIY已经成为时尚人士的一种生活方式。项目推广后期，在室内装修过程中，进行DIY操作。
七。项目整合与推广概述
项目的整合推广包括“定位-包装-推广-销售”四个步骤。在之前的报告中，我们分别对项目的市场定位、宣传策略和活动策略进行了全面的分析。下面将项目的推广要素进行整合，形成一个完整的整合推广方案。
1，大纲仰视——项目整合推广主线
《纲要》，只有明确项目整合推进的主线，才能在实际操作过程中严格遵循既定策略，发挥策略的作用。城市星座的整合与提升可以总结如下:
以报纸广告为脉搏，提高城市星座知名度，树立项目品牌形象；跟星座联盟？《城市生活读本》为指南，针对目标客户群，全面阐述项目卖点；用活动聚集人气，传递项目信息；所有的广告和活动都紧紧围绕着推广的核心——现场销售。
2.放松是适度的-项目整体整合和推广的操作大纲。
(1)项目整合推广阶段划分
(无法粘贴表单)
(2)不同阶段整合推广总结。
在划分上述推广阶段的同时，我们对不同推广阶段的工作以及不同阶段的主要工作进行了初步分析。在实际市场推广阶段，整体市场化推广实施方案(大纲)如下:
第一阶段:内部认购期为2月14日至4月26日(周六)。
内部认购期从2003年情人节开始，也是农历元宵节前夕。新一年的工作即将开始，大家对未来的规划也将在这个阶段正式开始。而且，春节电视节目轰炸刚过，报纸在这个时候会获得很高的关注度。
同时，内部认购期长达两个半月，主要目的是为项目正式开盘销售造势。城市星座作为一个全新的楼盘，需要在市场上充分预热，提高知名度，在市场上积累人气，为开盘奠定基础。
①广告活动:
主题(1):在城市的天空中寻找属于自己的星座。
传递信息:城市星座，财富新干线？免费空间，即日起接受内部订阅咨询和预约注册。
星座联盟？《城市生活读本》即将登台。我们正在招募会员，并免费赠送。欢迎现场报名。
时间:2月13，武汉早报。武汉星期五
布局:1/2版本(完整版)的大小取决于市场的激烈竞争。原则是:尽一切努力制造轰动，成为热门。
说明:情人节前，以“爱”和“自我”为主题的广告发布，项目正式亮相，一定会引起极大的轰动，迅速提高项目的知名度。同时，为了避免内部认购期间因时间原因造成客户流失，星座联盟？《城市生活读本》的出版是巩固客户前期咨询和注册的纽带，高质量的出版物也能起到口碑的作用。
主题(二):2003年，我爱上了城市的天空。
传递信息:城市星座，财富新干线？免费空间，前所未有的内部认购热情，开盘前持续优惠政策，欢迎亲临现场咨询。
武汉小资LOGO选拔赛从锣开始。详情请见。。。。还有星座联盟？城市生活读本。
星座联盟？出版《城市生活读本》第一期，免费阅读工作全面开展。参观这个地方是一种意想不到的乐趣。会员招募正在进行中。
时间:三月14(星期五)
版面:1/2武汉晨报？武汉星期五
说明:随着推广活动“武汉小资物业LOGO试用”和“星座联盟”的开启？《城市生活读本》的出版，是一个做广告、聚集客户资源的机会，同时保持适当的退出率，维持内部订阅期市场的恒温效应。
②活动推广:
主题:都市星座？武汉小资标志选拔赛
时间:3月14-4月26日。
描述:与媒体(建议:武汉晨报武汉周五；武汉鳄龙网站)以“小资”的时髦话题引起了社会的关注。省略了实施计划。
③现场销售:
任务:接受电话咨询报名和现场咨询报名；接受星座联盟？城市生活读本》的免费注册工作；对现场销售人员进行磨合和提升培训；
第二阶段:开放期为4月26日-5月8日。
项目文件齐全，项目形象基本树立，正式开始销售。
①广告活动
开场广告(1):城市生活宣言
寄语:城市星座内认购期顺利结束，4月26日正式开放发售，开盘当天认购可赢取大奖；
“城市星座开幕式和城市星座？武汉小资LOGO选拔赛总决赛暨颁奖典礼隆重举行，您可以亲身体验武汉最流行的小资时尚。
星座联盟？《城市生活读本》第一期供不应求，第二期印刷，精彩免费。会员招募正在进行中。
时间:4月25日(星期五)
版面:武汉晨报整版
开场广告(2):生活方式宣言
送一句话:城市星座好卖，时尚达人争相讲述；
“神农架野外探险生存营”今天出发，探索原始森林深处，跟随神秘野人的脚步。
星座联盟？城市生活读本正在招募商家和会员。
②活动推广
主题(一):城市星座与城市星座开幕式？武汉小资LOGO选拔赛总决赛暨颁奖典礼
时间:4月26日。
描述:吸引观众参观开幕现场。省略了实施计划。
主题(二):神农架户外探险生存
时间:5月2日-5月5日。
说明:本活动源于“武汉小资LOGO选拔赛”，从参赛选手、参赛选手、内部认购客户中选出约15-20人组成小组。活动可以在许多方面是互动的。除了媒体和开发商，也可以选择其他业务:户外生存俱乐部、体育用品销售公司等。* * *分摊费用减少开支。
③现场销售
接待客户咨询认购，在内部认购期内做出变更正式合同的决定，办理抵押手续；客户跟踪；免费出版物的登记。
第三阶段:销售旺盛期为5月8日-7月。
在两个多月的强劲销售期内，在开盘销售火爆的形势下，加强了广告攻势和现场销售，迅速提升了城市星座的知名度。同时充分协调现场销售，提升销售业绩。
①广告活动:
“理念改变生活”系列广告
本文从不同方面阐述了项目的特点给生活带来的变化。
传递信息一般有三个方面:项目进展、销售情况、价格走势；
活动信息；
星座联盟？《城市生活读本》出版发行。
时间:待定
②活动推广:
主题(一):“城市星座？武汉最小资”
主题(2):网络生存竞赛
主题(3):游戏精英挑战赛
强销期的活动也是为了强化项目的品牌形象，吸引消费者对项目的关注和参观。在活动主题和运营模式上，可以结合当时的社会和时尚焦点话题进行修改。
③现场销售:
相同的开放时间。
存续期、第二次强销期、清算阶段整合推广的操作方式与前作一致，暂不提供具体操作方案和实施细则。
另外，在活动的策划过程中，由于相关优惠政策的模糊性，暂时还不能提供这种促销活动，很遗憾，在以后的实际操作过程中会不断丰富和完善。
八。结束语
本报告作为项目的营销策划，从不同侧面阐述了公司对项目理念的理解和把握，也展示了项目运作模式和操作方法。由于时间和能力的原因，我们希望原谅报告中的不足之处。
类似城市星座的项目，面积小，以小户型为主，市场上已经出现，2003年项目会更多，市场竞争会更激烈。公司希望凭借专业的理论知识、丰富的交易经验和对武汉房地产市场的深刻把握，为项目的成功推广和销售尽最大努力。